Italiens Immobilienmarkt bleibt trotz Turbulenzen attraktiv

Zusammenfassung

1. Steigende Inflation und Zinssätze führen zu einer – wenn auch vorübergehenden und begrenzten – Marktabschwächung. Politische Stabilität schafft Glaubwürdigkeit und garantiert solide Investitionsbedingungen.
2. Öffentliche Investitionen, der „PNRR“ (National Recovery and Resilience Plan nach der Pandemie) und die EU-Richtlinie über Gebäude zur Verringerung von Emissionen schaffen Geschäftsmöglichkeiten, wie es in den letzten beiden Jahren mit dem „Superbonus“ (steuerliche Maßnahmen für seismische Renovierungen und Verbesserungen der Energieeffizienz) geschah.
3. Vor allem die Bereiche Logistik und Hotellerie ziehen trotz der gesamtwirtschaftlichen Schwierigkeiten ausländische Investitionen an.

Überblick

Vor der Ausbreitung von COVID-19 waren sowohl der europäische als auch der italienische Immobilienmarkt durch eine expansive Phase mit einem Preisanstieg gekennzeichnet, und zwar grundsätzlich in allen Sektoren, von Wohnimmobilien bis hin zu Büros.

Nach der Pandemiepause kam es im Jahr 2021 zu einem deutlichen Anstieg der Immobilientransaktionen und -investitionen, und die Zahl der Verkäufe erreichte wieder das Niveau von vor der Pandemie. Die Bauinvestitionen waren in den letzten zwei Jahren der wichtigste Wachstumsmotor der italienischen Wirtschaft. Etwa ein Drittel des BIP-Wachstums in diesem Zeitraum ist auf das Baugewerbe zurückzuführen.

Im Jahr 2022 war im gesamten Bausektor ein deutliches reales Wachstum von etwa +12,1 % zu verzeichnen, das auf Zuwächse in allen Bereichen zurückzuführen ist.

Im Jahr 2023 sind die Aussichten für die nahe Zukunft alles andere als rosig.

Die Änderung der Geldpolitik und der damit einhergehende Anstieg der Zinsen für alle Staatsanleihen der Eurozone hat die Spanne zwischen dem risikofreien Zinssatz und der durchschnittlichen Kapitalisierungsrate, welche die Risikoprämie bei Immobilien angibt, verringert. Dies hat die Attraktivität von Investitionen in Immobilien reduziert.

Wohnimmobilien bieten heute möglicherweise weniger Schutz vor Inflation als dies in der Vergangenheit der Fall war.
Die Preisentwicklung ist nach wie vor positiv, tendiert aber zur Stabilität. Wenn die Hauspreise im Jahr 2023 nominal um +1% steigen (gegenüber +3,1 % im Jahr 2022), bedeutet dies real einen Rückgang von 4,8 %. Ein weiterer entscheidender Faktor ist das geringe Angebot an neuen Wohnungen in Italien, das Ausdruck des Anstiegs der Rohstoffpreise ist; dies bedeutet, dass die Dynamik der Immobilienpreise die Inflation nicht vollständig widerspiegeln wird.

Im ersten Quartal 2023 verzeichnete der italienische Wohnimmobilienmarkt mit insgesamt 166.745 Transaktionen einen leichten Rückgang.

Die Hochrechnungen des italienischen Statistikamtes für das Jahr 2023 zeigen, dass sich das jährliche Einkommenswachstum gegenüber Ende 2022 vermutlich abschwächen wird.

Es ist unbestreitbar, dass 2023 ein schwieriges Jahr für Kapitalmarktinvestitionen sein wird, aber der italienische Markt ist trotz der Turbulenzen im gesamtwirtschaftlichen Szenario und der gestiegenen Zinssätze nach wie vor attraktiv. Ein Szenario, in dem die Inflationskurve weiter sinkt, das italienische BIP mit 1 % zu den höchsten in Europa gehört und die Arbeitslosenquote seit 2008 zunehmend niedriger wird. All diese Faktoren machen Italien zu einem Land, in dem eine Investition in Immobilien weiterhin interessant ist.

Die wichtigsten Trends:

Hotellerie: Das Jahr 2022 schließt mit einem Anstieg des Gesamtumsatzes um 40 % auf 3,5 Mrd. Euro ab, und für 2024 wird ein noch erfreulicheres Ergebnis erwartet. Erwähnenswert sind auch die ehrgeizigen Projekte in einigen Destinationen wie Rom, das in den kommenden Jahren über 2.000 Zimmer im Luxussegment schaffen will. Ein Anstieg der Investitionen in der Hotelbranche wird auch wegen der Olympischen Winterspiele Mailand – Cortina 2026 erwartet.

Mailand hat sich zu einem touristischen Ziel entwickelt, und die wachsende Präsenz von Touristen zeigt sich auch in einer Zunahme des Erwerbs von Hotelanlagen.

Logistik: Mit einem Anstieg der Investitionen in Logistikimmobilien um 7 % kann Italien seinen ersten Platz für Wachstum in Europa im Jahr 2022 behaupten. Im ersten Halbjahr 2023 ist die Logistik für Investoren weiterhin das interessanteste Immobiliensegment auf dem italienischen Markt, gemessen an der Anzahl der abgeschlossenen Deals. Schätzungen zufolge werden bis Ende 2024 rund 1,9 Mio. m² in etwa 48 Projekten auf den Markt kommen, von denen etwa die Hälfte bereits vermietet ist. Die Stadt und der Großraum Mailand sind weiterhin der bevorzugte Standort für Investitionen.

Wohnimmobilien: Im Jahr 2022 war mit rund 784.000 Transaktionen ein deutlicher Anstieg zu verzeichnen, 4,7 % mehr als im Vorjahr, und einem geschätzten Wert von fast 123 Mrd. Euro. Auch wenn die Inflation aufgrund der sinkenden Energiepreise nachlässt, wird es im Jahr 2023 zu einem starken Rückgang der Verkäufe kommen, da sich der Inflationsdruck als hartnäckiger erwiesen hat als von den Zentralbanken erwartet – wobei die Preise der neuen Schockwelle jedoch standhalten sollten.

Ausblick

Der Immobilienmarkt wird unter den Auswirkungen der internationalen gesamtwirtschaftlichen Szenarien (Anstieg der Zinssätze und der Inflation) leiden. Es ist jedoch offensichtlich, dass der Markt, wie bereits in der Vergangenheit, die Schwierigkeiten trotz einer Verlangsamung überwinden wird.

Italien, und insbesondere Mailand, wird auch aufgrund der öffentlichen Investitionen und des PNRR, das auch die Energieeffizienz öffentlicher und privater Gebäude gewährleisten soll, ein zusätzliches Instrument zur Unterstützung von Finanzierung und Investitionen sein.

Die größere politische Stabilität, ein Beschäftigungszuwachs, öffentliche Investitionen, die Olympischen Spiele 2026 und andere Faktoren machen Italien heute zu einem Land, in dem Immobilieninvestitionen ernsthaft in Betracht gezogen werden sollten.