Höhere Hürden für Immobilienkredite – Auswirkungen von Basel IV auf die Immobilienbranche

23.08.2023
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Die deutsche Immobilienbranche zählt zu den zentralen Stützpfeilern der Wirtschaft. Doch Veränderungen werfen ihre Schatten voraus: Basel IV, eine wegweisende Regelung für Finanzinstitutionen, wird das bisherige Verständnis von Immobilienkrediten grundlegend verändern. In diesem Umfeld müssen sich Banken und Immobilienunternehmen auf eine Neugestaltung der Risikogewichtung und Kapitalanforderungen einstellen – eine Entwicklung mit potenziell weitreichenden Auswirkungen auf die Branche.

Mit knapp 800.000 Unternehmen und rund 3,5 Millionen sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist die Immobilienbranche eines der größten Wirtschaftszweige Deutschlands. Immobilienkredite haben sowohl für sie als auch die Finanzwirtschaft eine immense strategische und ökonomische Bedeutung. Dass sich die Behandlung von Immobilienkrediten durch Banken und Sparkassen im Hinblick auf deren Risikogewichtung zukünftig grundlegend ändert, kann bei der Immobilienbranche zu erheblichen Kostensteigerungen führen.

Die Umsetzung von Basel IV hat bei einem Großteil der Immobilienfinanzierungen zur Konsequenz, dass Immobilienkredite von Banken und Sparkassen mit zusätzlichem Eigenkapital zu unterlegen sind. Eine Unterlegung mit zusätzlichem Eigenkapital führt zu einer Erhöhung der Kosten eines Immobilienkredits. Konsequenz kann sein, dass Kreditinstitute ihre im Kreditzins enthaltene Marge erhöhen werden, um diese zusätzlichen Kosten zu kompensieren. Banken und Sparkassen, denen kein zusätzliches Eigenkapital zur Verfügung steht, werden gezwungen sein, ihre Immobilienkredite zu beschränken oder nur noch risikoarme Immobilienkredite mit geringem Risikogewicht abzuschließen.

Welche Änderungen wird es bei der Risikogewichtung von Immobilienkrediten geben?

Die gültige CRR-Unterscheidung differenziert lediglich zwischen Wohnimmobilien als Kreditsicherheit mit einem Risikogewicht von 35 Prozent für vollständig besicherte Forderungen und durch Gewerbeimmobilien besicherte Risikopositionen mit einem Risikogewicht von 50 Prozent. Die CRR 3 führt zusätzlich eine separate Kategorisierung von einnahmegenerierenden Immobilien (IPRE) und Risikopositionen aus Grundstückerwerb, Entwicklung und Bau (ADC) mit einem hohen pauschalen Risikogewicht ein. Wohnimmobilien unterliegen zukünftig weitaus strikteren Anforderungen. Beide neu eingeführten Kategorien werden ein anderes Risikogewicht haben als diejenigen Risikopositionen, die als Nicht-ADC bzw. Nicht-IPRE Exposure zu qualifizieren sind.

Darüber hinaus ändert sich die Methodik zur Ermittlung des Risikogewichts. Alternativ zum unechten Realkreditsplitting wird bei bestimmten Fallkonstellationen das Exposure to Value (ETV), also das Verhältnis von Risikopositionswert zu Sicherheitenwert, der Bemessung des Risikos zugrunde gelegt.

Flankiert werden die Neuregelungen durch Änderungen und präzisierte Anforderungen an die Bewertung von Immobilien.

Als Vertreter der Immobilienbranche sollten Sie sich frühzeitig auf eine drohende Erhöhung der Kreditkosten und Reduzierung des Angebots von Immobilienkrediten infolge von Basel IV vorbereiten. Falls Sie mehr über dieses Thema erfahren möchten, sprechen Sie uns einfach an. Anhand von konkreten Vergleichsrechnungen können wir Ihnen aufzeigen, in welchem Ausmaß mit einer Zinssteigerung und einer Angebotsreduzierung von Immobilienkrediten zu rechnen ist. Gerne stellen wir Ihnen auch alternative Lösungen vor, um höhere Finanzierungskosten zu vermeiden und Ihren Finanzierungsbedarf sicherzustellen.